Bron van dit artikel


Datum plaatsing: 17-09-2021 15:16:00

ADO-stadion mag niet weg voor een prikkie, grond is vele miljoenen waard

Als de gemeente Den Haag besluit om het ADO-stadion te verkopen, dan mag dit alleen voor een reële, marktconforme prijs.

tekst: Danny Verbaan


Het is niet toegestaan om een korting te berekenen, ook niet wanneer dit de redding van het noodlijdende ADO Den Haag dichterbij brengt. Dat zegt onafhankelijke herstructureringsdeskundige Jeroen Reiziger over de taxaties die de gemeente vrijdag laat uitvoeren.

Deze prijsbepaling moet duidelijk maken hoeveel het stadion waard is en wat de eventuele koopsom moet zijn. Reiziger wijst erop dat een eventuele verlaging van dit bedrag als staatssteun kan worden beschouwd. Het is in strijd met de Europese regelgeving om die te verlenen. Eerder gaf de jurist al aan dat het om diezelfde reden ook niet mogelijk is de huur te verlagen.

Partijen met belangstelling voor het overnemen van ADO hebben hier wel om gevraagd. De reden is dat de club nu ruim een miljoen euro per jaar aan de gemeente Den Haag betaalt voor het gebruik van het stadion en de bijbehorende parkeerterreinen.

Lasten zijn een molensteen'
Voor een voetbalbedrijf uit de Keuken Kampioen Divisie zou dat nauwelijks zijn op te brengen, hoewel ADO jaarlijks bijna drie ton terugverdient via de onderhuur van een aantal zalen aan de firma Hommerson. 'De huidige huisvestingslasten hangen nu als een molensteen om de nek van de club', vindt ook Reiziger. 'Het wachten is nu op de taxaties door deskundigen en dat kost even tijd.'
De gemeente wijst een verkoop van het stadion niet op voorhand af, maar wil naar eigen zeggen wel eerst 'alle financiële, juridische en planologische aspecten in beeld laten brengen.' De taxatie maakt deel uit van dit onderzoek.

Grond is miljoenen waard
Zeker is dat in elk geval de parkeerterreinen vele miljoenen, zo niet tientallen miljoenen waard zijn. Dit blijkt uit onderzoek door een deskundige op het gebied van grondzaken. Veel hangt volgens hem af van de precieze bestemming van die percelen.
De specialist wil anoniem blijven, maar stelt dat zijn taxaties zijn gebaseerd 'op recent afgesloten contracten' en 'een inschatting van de marktwaarde van de locatie.' Bij zijn berekeningen heeft hij gebruik gemaakt van gemeentelijke documenten die de afgelopen vijftien jaar zijn verschenen.

Terrein P3
In de ambtelijke stukken duikt met name parkeerterrein P3 geregeld op. Het meet 1,36 hectare, biedt ruimte aan 478 auto's en een fietsenstalling en staat qua oppervlakte op de tweede plaats: op het nabijgelegen P1-Wolga passen 292 auto’s, op het P2-VIP-parkeerterrein kunnen er 672.
P3 staat bekend als 'Forepark - Rest Wegener', naar de aangrenzende drukkerij van het toenmalige Wegenerconcern, het huidige DPG Media dat onder meer het AD uitgeeft. Het parkeerterrein werd jaren geleden als tijdelijke bestemming aangelegd.

Geschrapt en aangepast
Vanaf 2004, dat was de periode van de bouw van het ADO-stadion, is volgens gemeentelijke stukken de grond van P3 lange tijd gereserveerd geweest voor 'een fors kantorenprogramma' met een totale oppervlakte van zo'n 50.000 vierkante meter.
Toen al rekende de Accountantsdienst van het stadhuis erop dat dit kavel vele miljoenen euro's zou opbrengen. Vanwege de teruggelopen vraag naar kantoren zijn die plannen ruim zeven jaar later geschrapt en aangepast: eind 2011 besloot het gemeentebestuur het perceel te reserveren voor, zoals de officiële aanduiding luidt, 'gemengde doeleinden' met een totale oppervlakte van 15.000 vierkante meter.

Vierhonderd euro per vierkante meter
Grond waarop deze bestemming rust, 'doet' op dit moment op een locatie als het Forepark zo'n vierhonderd euro per vierkante meter, zegt de al aangehaalde grondzakendeskundige. De totale waarde van dit kavel komt hiermee uit op ongeveer zes miljoen euro exclusief btw. 'Daar gaan nog wel de kosten af voor zaken als het bouwrijp maken en de eventuele bodemsanering', voegt hij hieraan toe.

Mocht worden besloten om terug te keren naar het oorspronkelijke plan om hier kantoren neer te zetten, dan schiet volgens deze specialist de prijs omhoog naar 'circa 30 miljoen euro'. Vanwege de ligging op een bedrijventerrein en de matige bereikbaarheid met het openbaar vervoer is dit bedrag overigens nog relatief laag voor zo'n kantoorontwikkeling.

Te veel variabelen
Ook vastgoedadviseur Michael Brands van Frisia Makelaars geeft aan dat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van wat ermee gebeurt. 'Gaat het om nieuwbouw met bedrijfsruimtes van twee lagen, dan is dat logischerwijs veel minder waard dan wanneer je honderdvijftig meter de hoogte in mag', aldus Brands.
Met de nodige slagen om de arm komt hij zelf op een grondprijs van 'minimaal 350 euro per vierkante meter' voor een gebied als het Forepark. In dit geval zou parkeerterrein P3 dus tenminste 5,25 miljoen euro waard zijn. 'Maar er zijn thans te veel variabelen om het exact te becijferen', zegt Brands.

Martin Jol
Wat de grondwaarde van de twee andere parkeerterreinen is, zal nog apart moeten worden berekend. Deze waarden én die van het stadion zijn van belang vanwege de belangstelling van de investeringsgroep van de Haagse vastgoedondernemer en woningverhuurder Jeroen Lentze, oud-speler Martin Jol en enkele anonieme partners. Zij hebben al geruime tijd geleden kenbaar gemaakt dat ze ADO Den Haag willen overnemen. Op dit moment worden ze als de belangrijkste gegadigden beschouwd.

Aan deze interesse hebben Lentze en Jol de harde voorwaarde gekoppeld dat de gemeente Den Haag zowel het stadion als de terreinen P1, P2 en P3 aan hen verkoopt. De Groep Lentze/Jol heeft al een bod gedaan van in totaal tien miljoen euro, maar verbond hieraan een ultimatum: de investeerders wilden op vrijdag 9 september in de loop van de middag uitsluitsel krijgen. Omdat de gemeente de bieding toen niet heeft geaccepteerd, voelt Lentze zich niet meer gehouden aan zijn bod. Wel zegt hij nog steeds geïnteresseerd te zijn in de club.

Afwachtende houding
De Haagse sportwethouder Hilbert Bredemeijer heeft in de kwestie tot nog toe een afwachtende houding aangenomen. Hij beschouwt de overname van ADO als een zakelijke transactie tussen de huidige Chinese eigenaar United Vansen Sports en de toekomstige koper; de gemeente staat hierbuiten.

Tijdens een spoeddebat in het afgelopen zomerreces wees Bredemeijer er wel op dat de gemeente inmiddels ongeveer vijftig miljoen euro in het stadion heeft gestoken. In dat bedrag zijn ook de bouwkosten opgenomen.

Tijd dringt
Voor ADO gaat de tijd intussen dringen. De club kampt met een grote schuldenlast en worstelt met ongeveer honderdvijftig schuldeisers. De bedoeling is dat zij uiterlijk op 1 november het voorstel krijgen om genoegen te nemen met de betaling van slechts een gedeelte van het door ADO verschuldigde bedrag; de gedachte hierachter is dat dit nog altijd méér is dan wanneer de club failliet gaat.

Het is aan herstructureringsdeskundige Reiziger om een ander in orde te maken, waarbij het doel is dat het faillissement wordt afgewend. Eind mei is Reiziger hiertoe door de rechtbank aangesteld.

Opbrengst is cruciaal
Zijn schuldsaneringsplan ligt klaar, maar om het te kunnen financieren moet ADO eerst worden verkocht. De opbrengst is cruciaal om de schulden weg te werken en ook anderszins het voetbalbedrijf weer gezond te maken. De KNVB stelt als voorwaarde dat dit snel gebeurt.

Vanwege het ontbreken van een deugdelijke begroting is de club al bestraft met de aftrek van zes competitiepunten. ADO-directeur Edwin Reijntjes heeft hiertegen bezwaar aangetekend. Over twee weken wordt duidelijk in hoeverre de licentiecommissie gevoelig voor is voor zijn argumenten. Maar als de situatie blijft zoals deze is, kan ADO medio oktober zelfs haar voetballicentie kwijtraken. Dan is het in Den Haag gedaan met het betaald voetbal.

'Gelukszoekers'
Eerder verklaarde Reiziger dat zich nog geregeld partijen melden met belangstelling voor de club. 'Maar het is niet altijd even makkelijk om te zien wie serieuze gegadigden en wie gelukszoekers zijn', vertelt de herstructureringsdeskundige. Ook verzekert hij dat niet alle kaarten op Jeroen Lentze en Martin Jol zijn gezet en dat er wellicht ook andere scenario’s mogelijk zijn.

'Doorlopend worden alle mogelijkheden onderzocht', zegt Reiziger. 'Uiteraard wedden we niet op één paard.'